Ești proprietarul unui imobil, persoană fizică, și te gândești să vinzi? Există mai multe aspecte de care trebuie să ții cont, ca să închei tranzacția într-un timp relativ scurt și să ai parte și de un câștig bun după finalizarea vânzării.

Specialiștii site-ului Compariimobiliare.ro, unul dintre cele mai apreciate portaluri de imobiliare din România, îți prezintă etapele procesului de vânzare, detaliile pe care trebuie să le ai în vedere în cadrul acestui demers, actele necesare, cât și cele mai bune modalități de prezentare și negociere a proprietății pentru a vinde în siguranță și cu un câștig maxim.

 

1. PREGĂTIREA IMOBILULUI

Primul lucru pe care trebuie să îl ai în vedere, în momentul în care te gândești să scoți o proprietate pe piață, este felul în care arată imobilul, fie că vorbim despre un apartament sau o casă.

 

 

Nu este de ajuns să faci curățenie generală. Trebuie să te ocupi și de problemele care, poate nu se observă la o primă vedere, dar care pot duce ulterior la o scădere a prețului de vânzare în cadrul procesului de negociere cu potențialul cumpărător. Vorbim, așadar, despre lucruri precum: pete și miros de mucegai, pereţi crăpaţi sau pătați, probleme cu sistemele de încălzire şi răcire, instalaţia electrică, instalaţia sanitară, un geam fisurat, o priză scoasă din perete sau uşa care scârţâie.

În concluzie, o mică renovare poate aduce un plus la prețul final de vânzare.

 

2. ACTE LA ZI

Următorul pas în procesul de vânzare al unui imobil este cel de a pune la punct un dosar cu actele necesare. Acesta trebuie să fie complet, actualizat, în original. Așadar, ai nevoie de următoarele acte:

  • actul de proprietate al apartamentului: contract de vânzare-cumpărare sau certificat de moștenitor, contract de donație, sentință civilă definitivă și irevocabilă
  • extrasul de carte funciară, care se obține de la Oficiul de Carte Funciară din cadrul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și este valabil 10 zile de la data depunerii cererii.
  • certificatul fiscal, care se obține de la Administrața Financiară și care certifică faptul că proprietarul este la zi cu dările la stat (impozite, taxe, amenzi, etc.);
  • adeverință de la asociația de proprietari, care să arate că acesta este la zi cu plata cheltuielilor
  • certificatul energetic, care se obține de la un specialist autorizat
  • schița releveu, care se obține de la un inginer autorizat
  • ultimele facturi la utilități achitate
  • actele de identitate ale proprietarilor
  • certicatul de căsătorie sau de divorț
  • declaratie de la primărie cu specificarea că imobilul nu este revendicat

 

 

3. PREȚUL CORECT AL IMOBILULUI DE VÂNZARE

Este foarte important ca proprietarul să stabilească un preț corect de vânzare de la bun început. Acest lucru este mai dificil în momentul în care piața imobiliară nu este stabilă. Prețul corect trebuie stabilit în limitele segmentului de piață în care vă aflați. Astfel, imobilul nu trebuie să fie nici supraevaluat, deoarece nu se va vinde pentru mult timp, dar nici subevaluat, deoarece se va vinde foarte repede însă veți pierde din câștigul final. Mai sunt şi alți factori de care trebuie să ții cont atunci când dorești să stabilești un preț corect:

Zona în care se află imobilul este cel mai important criteriu de comparație, deoarece aceasta poate crea o diferență semnificativă de preț între două imobile identice, dar situate în zone diferite ale unui oraș. Cea mai scumpă zonă este, de regulă, centrul orașului, iar în principiu prețurile scad în funcție de cât de departe este centrul de zona în care se află imobilul.

Suprafața. Un apartament cu o suprafață mai mare, va furniza un grad mai înalt de confort, așadar și prețul acestuia va fi mai ridicat. În cazul imobilelor care sunt de vânzare, prețul se calculează deseori la metru pătrat, urmând să înmulțiți cu suprafața imobilului. Totodată trebuie să țineți cont și de dependințele ce însoțesc imobilul, cum ar fi: terasă, garaj, boxă, beci, pod etc.

Compartimentarea. În cele mai multe situații, imobilul poate dispune de o compartimentare decomandată, semidecomandată sau circulară. O împărțire decomandată permite accesul din hol în toate încăperile, deci o creștere considerabilă a confortului, drept urmare prețul este mai ridicat.

Etajul (în cazul unui apartament). Cele mai căutate etaje de pe piață sunt etajele intermediare, de aceea, de regulă, apartamentele situate la ultimul etaj prezintă un preț mai scăzut față de cele situate la nivel intermediar. Însă prețuri ușor mai scăzute sunt și la parter sau demisol, dar nu este o regulă aplicabilă peste tot. Dacă apartamentul aflat la parter prezintă alte avantaje precum faptul că se pretează pentru un spațiu comercial, acesta poate prezenta un preț mai ridicat. Așadar, când un apartament este plasat la ultimul etaj sau la parter, este bine să le puteți răspunde potențialilor clienți la următoarele posibile temeri:

  • Îmi poate ploua în casă?
  • Dacă stau la parter pot avea probleme cu canalizarea?
  • Are apa presiune bună la etajul 10?
  • Frica de înălțime.
  • Frica de hoți (la parter).

Anul de construcție al imobilului. Cu cât un imobil este mai nou, construit mai recent cu atât acesta va prezenta un nivel de preț mai ridicat. Majoritatea oamenilor își doresc să se mute într-un apartament sau o casă nouă, cu toate instalațiile noi și neuzate. Bineînțeles că o casă de 20-30 de ani va fi mai ieftină decât una recent construită, dar va avea nevoie de îmbunătățiri și investiții mai mari din partea noului proprietar, ulterior.

Materialele de construcție. Unele materiale de construcții vor prezenta o izolare termică și fonică mai bună decât altele, de aceea și acest aspect este de luat în considerare când vine vorba de evaluarea unui spațiu. În special în cazul caselor de vânzare.

Îmbunătățiri. Un apartament în care s-au adus îmbunătățiri precum centrală termică, geamuri termopan, ușă metalică, parchet va aduce cu sine un grad mai sporit de confort care se vor lua în considerare în momentul evaluării prețului final.

Pe piața imobiliară există un preț care se cere (prețul ofertanților) și prețul care se oferă (al cumpărătorilor). Majoritatea vânzătorilor lasă o marjă de negociat în prețul cerut. Există site-uri de profil, care prezintă lunar prețul mediu pe metru pătrat al imobilelor de vânzare, în funcție de zonă. La secţiunile "Trend Imobiliar" şi "Preţ Imobil", dezvoltate de portalul Compariimobiliare.ro, se pot verifica statisticile actualizate în timp real, valabile la nivel naţional, targetate pe fiecare oraş în parte.

  • Trend Imobiliar – se referă la preferinţele potenţialilor clienţi când vine vorba de achiziţionarea unui imobil – zone şi număr de camere. Spre exemplu, în ultimele 7 zile, bucureștenii sunt interesaţi de apartamente în cartierele Theodor Pallady şi 1 Decembrie, cu 2 sau 3 camere.
  • Preţ Imobil – arată prețul mediu al apartamentelor de vânzare, pe zone. Spre exemplu, în București, în momentul faţă, preţul pe metru pătrat util în zona centrală este de 1.683 €/mp, în timp ce în Băneasca, spre exemplu– este de 2.125 €/mp.

 

4. ANUNȚUL DE VÂNZARE

Poate cel mai important aspect în acest proces, fiind și primul lucru cu care potențialul cumpărător ia contact, este anunțul de vânzare. Acesta poate fi publicat pe site-urile de profil, pe site-urile de anunțuri gratuite, pe rețelele de socializare, ziare locale sau în mass-media. De reținut ar fi faptul că, anunțurile publicate pe site-urile imobiliare specializate, promovate și marketate corespunzător, au cea mai mare rată de succes, cu un minim efort depus.

Astfel, anunțul trebuie promovat intens pe toată perioada procesului de vânzare. Este important să se reagasească prioritar în lista de anunțuri de pe site-urile specificate și să rămână acolo cât mai mult timp. Dacă anunțul nu este ușor de găsit, nu vor fi nici clienți interesați. Așa că ai grijă ca anunțul tău postat pe ceva site să apară în primele 2 pagini, nu pe pagina 20, unde nu-l vede nimeni. 

De asemenea, anunțul ar trebui să cuprindă câteva detalii importante și complete: locația cât mai precisă a imobilului și facilitățile din zonă, anul de construcție, etajul, compartimentarea, dotările, finisajele, potențiale atuuri, poze grăitoare și videouri cât mai clare cu locuința, prețul cerut și dacă este sau nu negociabil, facilitățile de plată oferite, datele de contact ale vânzătorului și posibile ore de vizitare, etc. Nu ezitați să vă folosiți creativitatea în compunerea anunțului, un text care să se diferențieze de restul ofertelor de pe piață stârnește interes. Cu cât oferiti mai multe detalii, care aduc valoare imobilului, cu atât mai bine.

Compariimobiliare.ro, unul dintre cele mai apreciate site-uri de imobiliare din România, este printre puținele site-uri de profil care oferă publicitate gratuită. In plus, platforma îi ajută pe vânzătorii de imobile să formuleze un anunț corect și complet, care să atragă cât mai mulți potențiali cumpărători.

Adaugă Anunț. Gratuit, în doar 2 minute. Te ajutăm noi cu descrierea imobilului din anunțul de vânzare.

 

 

 

5. PROMOVAREA ANUNȚULUI DE VÂNZARE

O etapă crucială în procesul de vânzare al proprietății este promovarea anunțul. Acesta trebuie să fie vizibil pe site-urile publicate și să rămână astfel pe toată perioada procesului, pentru a atrage cât mai mulți clienți. Majoritatea site-urilor fie nu oferă astfel de opțiuni, fie cer taxe suplimentare pentru fiecare promovare.

Compariimobiliare.ro oferă un serviciu extra de Promovare VIP, cu ajutorul căreia timpul de tranzacționare poate fi de doar două săptămâni pentru o proprietate top, situată într-o locație bună. Iar pentru proprietățile mai puțin vandabile, vânzarea poate dura însă ceva mai mult, dar de obicei până în 3 luni de zile. Acesta nu este un serviciu de intermediere, cumpărătorii vor contacta direct proprietarul imobilului.

Mai multe detalii aici.

 

 

6. VIZIONAREA IMOBILULUI

Odată ce ați postat anunțul de vânzare, trebuie să fiți disponibil pentru a răspunde la telefon la diverse ore și de a stabili vizite la proprietate în orice moment al săptămânii. Fiți pregătiți să răspundeți la tot felul de întrebări în timpul vizitelor, de la cele generale legate de vecini şi până la cele îndreptate spre negocieri.

Cel mai bine ar fi ca aceste vizite să aibă loc în momentul în care lumina naturală favorizează proprietatea. Nu uita să pregăteşti şi o gustare pentru vizitatori, un astfel de detaliu putând să-ți aducă un plus de încredere în fața clientului.

Dacă nu vă doriți sau nu puteți să vă ocupați personal de vizitele la proprietate și de negociere, apelați la specialiști. Comisionul diferă în funcție de agenția imobiliară aleasă și de tipul proprietății. Avantajele unei agenții imobiliare: evaluarea corectă a imobilului, siguranța procesului, finalizarea procesului și consiliere după vânzarea imobilului. În acest caz, se plătește un comision de 2% - 4%, în funcție de oraș, mod de colaborare. Un detaliu important pentru vânzători sunt contractele de exclusivitate pe care unele agenții le solicită. Acest lucru înseamnă că, agenția va acorda mai multă atenție imobilului tău, dar și că, indiferent dacă apartamentul se vinde sau nu prin agenție, tot se plătește acel comision, care poate fi chiar și cu 19% mai mare dacă e plătitoare de TVA.

Puteți încerca în primă fază publicarea și promovarea anunțului pe cont propriu, pentru a avea costuri mai mici. Compariimobiliare.ro vă oferă acestă opțiune prin serviciul extra de Promovare VIP.

 

 

De asemenea, este important să comunicați clientului facilitățile de plată pe care le acceptați:

  • plata integrală
  • plata prin credit bancar
  • plata eșalonată, numărul de rate putând să difere de la un caz la altul
  • creditul ipotecar clasic
  • credit noua casă (prima casă)

Avantajul plății integrale îl reprezintă eliminarea riscului unor întârzieri ulterioare. Varianta de plată poate fi cash, caz în care suma intreagă se plătește prin transfer bancar în fața notarului sau dovadă OP, în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare.

Plata prin credit bancar poate duce la întârzieri, ca în cazul creditului Noua Casă / Prima Casă.

Plata eșalonată îți poate oferi timp pentru a identifica cea mai buna variantă de a investi banii obținuți în urma tranzacției.

Creditul ipotecar clasic a devenit mult mai interesant, costurile în euro fiind mai reduse decât costurile unui credit Prima Casă în lei. Acest lucru înseamnă o rată lunară mai mică și o sumă totală de rambursat inferioară decât în cazul unui credit garantat de stat. Singurul dezavantaj al acestui tip de credit este avansul solicitat, de minim 25% din valoarea apartamentului achiziționat.

 

7. AI ALES CUMPĂRĂTORUL POTRIVIT? PREGĂTIREA TRANZACȚIEI 

Ai reușit să negociezi prețul potrivit și modalitatea preferată de plată, dar și perioada de încheiere a tranzacției? Bun, urmează să stabilești, împreună cu clientul, încheierea unui ante-contract și procentul avansului.

Antecontractul de vânzare-cumpărare înseamnă că tu, ca proprietar al imobilului, îți iei promisiunea să vinzi imobilul către persoana care a manifestat interesul și care se angajează să îl cumpere. De regulă acesta se semnează în fața unui notar și vei avea nevoie de următoarele acte:

  • buletin
  • actul de proprietate al imobilului
  • extras de carte funciară
  • avansul care se plătește odată cu semnarea precontractului se stabilește și este convenit de comun acord de ambele părți.

Solicitarea unui avans între 3% – 10% din prețul de tranzacționare - solicitarea unui avans de până la 30% are loc de obicei în cazul proprietăților din zonele cu prețuri crescute, unde nivelul de trăi este ridicat, iar locuința se află într-o condiție foarte bună, mobilată și utilată modern și premium. Avansul solicitat este de regulă echivalent cu valoarea proprietății.

Solicitarea unui avans de 15% până la 30% din prețul de tranzacționare - În zonele unde prețurile proprietăților sunt relativ accesibile în comparație cu alte zone, iar oferta este diversificată.

Valabilitatea ante-contractului de vânzare – cumpărare este stabilită, de asemenea, de comun acord de către părți. Cei mai mulți dintre clienți se rezumă la o valabilitate de o lună de zile, dacă tranzacția se va face prin acordare de credit ipotecar de către bancă.

Atunci când vânzarea are loc prin programul Prima Casă, termenul de valabilitate al antecontractului este în medie de 3 luni de zile. În cazul în care proprietatea este plătită „cash”, termenul de valabilitate poate varia atât de mult sau atât de puțin cât se înțeleg cumpărătorul și vânzătorul. 

 

 

 

Lista de acte necesare unui antecontract vânzare-cumpărare apartament, de exemplu, va cuprinde:

  • actele de identitate ale părților implicate;
  • procura notarială în cazul în care cumpărătorul/vânzătorul nu poate fi prezent și va fi reprezentat de către o altă persoană;
  • actele de proprietate ale imobilului, de exemplu: contractul de vânzare-cumpărare, procesul verbal de predare-primire, titlul de proprietate, contractul de donație, certificatul de moștenitor și, în anumite situații, autorizația de construcție și documentația de recepție;
  • certificat fiscal valabil care atestă inexistentă datoriilor fiscale, în anumite situații;
  • documentație cadastrală, dar doar pentru imobilele înscrise în cartea funciară;
  • extras de carte funciară pentru informare, dacă imobilul a fost înscris în cartea funciară.

Există câteva situații care vor determina încetarea unui antecontract de vânzare cumpărare, după cum urmează: 

  • prin acordul părților, care vor agrea de comun acord să renunțe la obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare;
  • prin intermediul rezilierii, la inițiativa părții care și-a respectat obligațiile. În acest caz, promitentul cumpărător sau promitentul vânzător va restitui avansul și o penalitate cu valoare egală cu cea a avansului, respectiv va pierde avansul plătit. 

Conform Noului Cod Civil, prescripția va interveni în termen de șase luni de la dată la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare. Deci, pentru că o acțiune în instanța să poate fi admisă, în cazul în care antecontractul nu a fost respectat, ea trebuie introdusă în acest interval de șase luni. 

 

8. VÂNZAREA LA NOTAR

Încheierea tranzacției si semnarea contractului final de vânzare-cumărare se face la un notar autorizat. Ai nevoie de următoarele acte

  • actul de proprietate asupra imobilului
  • certificat fiscal eliberat de Administrația Financiară. Cererea poate fi înregistrată prin intermediul serviciului online “Spațiul privat virtual”. Documentul este eliberat într-o perioadă de 3 zile lucrătoare de la depunerea cererii, dar este valabil doar până la sfârșitul lunii în care este emis.
  • Documentație cadastrală. Aceasta poate fi întocmită doar de către un expert cadastral autorizat. Lista experților autorizați poate fi consultată pesite-ulAgenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Taxele încep de la 400 de lei, sumă la care se adaugă o taxă în valoare de 120 de lei care se plătește către Oficiul Cadastral și de Publicitate Imobiliară (OCPI) de la nivel local. Termenul de eliberare este de 18 zile lucrătoare.
  • Extras de carte funciară. Acest act poate fi obținut prin intermediul biroului notarial. Pentru a-l obține ai nevoie de actul de identitate, de o cerere de eliberare a extrasului de autentificare și de o copie de pe încheierea de intabulare.Este valabil pe o perioadă de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării și taxa este de 40 de lei.
  • Certificat de performanță energetică. Acest certificat este eliberat doar de către un auditor energetic atestat. Lista auditorilor energetici autorizați poate fi consultată pe site-ul Ministerului Dezvoltării Regionale, Administrației Publice și Fondurilor Europene. Prețul pentru eliberarea certificatului de performanță energetică este, în medie, de 130. Certificatul se eliberează, în general, în 24-48 de ore și are o valabilitate de 10 ani
  • Schița releveu a apartamentului.
  • Ultima factură și chitanța aferentă la ultilități (gaz, curent, etc) acestea atestă plata la zi a utilităților.
  • Adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari, ce atestă că proprietarul nu are datorii față de asociația de proprietari/locatari.

 

 

Cât privește onorariul notarial, acesta diferă de la un birou la altul. În principiu el cuprinde o parte fixă și una procentuală, în funcție de prețul vânzării. În calitate de cumpărător, ai dreptul de a alege biroul notarial, având în vedere că tu vei achita onorariul. În situația în care Biroul Notarial ales este plătitor de TVA, atunci la onorariul notarial se va aplica TVA în cota legală.

În ceea ce privește modalitatea de plată pentru vânzarea imobilului, cei mai mulți proprietari preferă EURO, moneda fiind mai puternică decât LEUL românesc. Din păcate, la sume peste 50.000 de lei, plata se poate face doar prin virament bancar, ceea ce ar putea implica unele comisionane de conversie sau transfer.

 

9. CE TAXE MAI PLĂTEȘTE VÂNZĂTORUL DUPĂ FINALIZAREA TRANZACȚIEI

Pe lângă toate taxele ce revin întocmirii actelor necesare vânzării apartamentului, vânzătorul se mai face responsabil și de achitarea impozitului la stat pentru tranzacția de vânzare. Acesta nu trebuie confundat cu impozitul pe clădire. Costul impozitului pe tranzacție variază în funcție de câtă vreme se află apartamentul în proprietatea actualului aparținător.

În situația în care imobilul este vândut, vânzătorul persoană fizică va achita un impozit către Statul Român de 1% din prețul de vânzare. In cazul în care vânzătorul deține imobilul de până în 3 ani inclusiv, impozitul va fi mai mare, de 3%. Acest impozit se va plăti fie anterior, fie în timpul semnării contractului de vânzare și se va calcula în funcție de prețul declarat de părți ca fiind prețul real al vânzării.

Nu în ultimul rând, în cazul în care a fost folosită o agenție imobiliară pentru tranzacția imobiliară, vânzătorul trebuie să plătească și comisionul agenției, variabil în funcție de înțelegerea dintre cele două parți, plus dacă firma în cauză este sau nu plătitoare de TVA, caz în care procentul crește.

 

 

Sperăm că acest Ghid al Proprietarului de Locuințe - Vânzarea Imobilului, să vă ofere toate detaliile de care aveți nevoie pentru o tranzacționare rapidă a proprietății dumneavoastră, în siguranță și cu un câștig maxim.

Și nu uitați, Stabilirea Prețului Corect și Promovarea Intensă a anunțului de vânzare, sunt cele mai importante detalii pentru care trebuie să acordați o atenție sporită.